《广州北岸文化码头创意产业园运营商招标文件》答疑纪要
发布时间：2010.07.06
答疑纪要
广州北岸文化码头创意产业园运营商招标项目于2010年6月21日发出了招标文件，截止至2010年6月29日，共收到七家单位提交的疑问。现将招标人澄清和修改内容与答疑纪要汇总如下：
一、招标人澄清和修改如下内容：
1． 项目招标范围：（1）原鹰金钱食品厂厂区不纳入本次招标范围。投标人按招标文件要求提供的技术文件中可不提交与鹰金钱食品厂地块有关的内容。招标文件第31页附表2-1技术文件评审表的第3.1子项取消；第3.2子项分值由8分调整为12分，评分标准修改为“方案内容全面，切实可行，可满足和落实亚运前完成市政府有关要求，得12分，其中烟囱整饰方案占4分，煤棚改造方案占4分，其他整饰方案占4分，各类方案有不足的相应扣减，最低为0分?！保?）南方面粉厂、澳联玻璃厂两地块纳入本次招标的范围，作为第二期实施的项目。投标人要制订第二期实施项目的规划建设方案、经营管理方案。南方面粉厂、澳联玻璃厂两地块交付时间另行商定，地块交付时，招标人与中标人双方就用地期限、用地范围另签协议明确，其他内容参照主合同。
2．免租期：调整为半年，自甲方首次交付用地之日起计。租赁期限包含免租期。
3．前期费用：取消，不再向投标人收取。《租赁合同》的第23.2.2.1条之4）取消。
4．履约保函：当项目运营公司在园区内建设的固定资产投资经审计评估达到人民币壹亿元以上时，项目运营公司可提出书面申请减少保函金额，经招标人书面同意后，可适当降低履约保函额度，但最低不得低于人民币伍仟万元。
5．融资限制：《租赁合同》的第9.2.16条取消。
6．担保：《租赁合同》第4.1.4条修改为：项目运营公司对外提供任何形式的担保，均须经甲方书面审批同意。《租赁合同》的第23.2.2.1条之6）改为：乙方将本合同项下租赁物概括转租的，或项目运营公司未经甲方书面审批同意对外提供任何形式担保的。
7．租金递增方式：改为“每两个租赁年度递增5%”。
8．租赁年限：作如下变更“租赁合同期满六个月前，乙方若有意继续租赁，应向甲方提出书面申请。如果在租赁合同期满前广州市政府决定同意保留本项目，则在双方遵守原合同的基础上，另行协商，按照政府批准的项目延续年限签订补充协议，但延长时间不超过10年”。
9．水电周转金：水电周转金不再另项收取，由投标人直接向水、电主管部门交纳园区水、电费用。
10．投标人是全资子公司的，在其母公司提供法律无限连带责任承诺书的，可以将其母公司的业绩和资产作为评标参考，投标人投标时应在投标文件中提交股份构成证明文件。
11．关于业绩：投标人可将拥有绝对控股股权的子公司的业绩作为投标人业绩的评标参考，投标人投标时必须在投标文件中提交绝对控股证明文件。
12．租赁合同》第5.3条第七行，“面积为150000平方米”修改为“面积为15000平方米”。第八行，“2010年10月30日”修改为“2010年10月31日”。
13．《租赁合同》第5.6条第三行，“2011年1月30日”修改为“2011年1月31日”。
二、答疑
1．问：租赁期限（现为10年），建议调整到15~20年。
答：同上“招标人澄清和修改”第8点。
2．问：政府如何维护运营公司的权益。运营公司作为创意产业园的投资人，要实现对产业园的高水平运营，势必要投入大量资金，同时也承受相应的经营风险，所以请问政府对运营公司的经营有无一定的政策扶持或优惠？在经营过程中，政府又将如何?；ね蹲嗜说娜ㄒ婧屠妫?/DIV>
答：按政府现行政策，由中标人或项目运营公司向政府有关部门申请，甲方将给予充分的配合。
3．问：履约保函的保额：1亿元以及有效期（合同终止后3个月止）；建议保额控制在半年租金以内？
答：同上“招标人澄清和修改”第4点。
4．问：各项费用：前期费用：250万元，租赁押金1500万元，水电周转金300万元；建议前期费用招投标双方共同承担；建议总押金为1500万元（含租赁押金和水电周转金）
答：前期费用见“招标人澄清和修改”第3点。
5．问：免租期（3个月），建议免租期6个月。
答：同上“招标人澄清和修改”第2点。
6．问：各租赁地块的情况（总面积约为30.2万平方米）：1、新建用地约4.6公顷（均为无固定租期）；2、改造用地25.6公顷（其中无固定租期为3.7公顷，红专厂为6.6公顷）；建议新建用地建筑物租期调整为固定租期；其他无固定租期的用地租期尽量延长至接近固定租期的约定？
答：编号7和编号8地块的租赁期限明确为10年。其他无固定租赁期限用地按《招标文件》。
7．问：建设要求及建设计划的制约：亚运前（政策限制）、签订合同三年后（创意产业须达80%）；亚运前难以达到的建设要求，建议签订合同三年后创意产业园区比例达到60%。
答：按招标文件。
8． 问：配套服务业态建筑物所占用地面积控制在6万平方米以内（占总面积19%）；建议调整到40%？
答：按招标文件。
9．问：监管制约：贷款额度超过100万元须经审批；建议不限制贷款额度。
答：同上“招标人澄清和修改”第5点。
10．问：甲、乙双方义务、责任及违约条款约定悬殊：甲方义务5款，乙方义务19款；甲方违约责任2款，乙方违约责任22款。
答：按招标文件。
11．问：投标方对投标文件中的条款，建议享有提出异议并得进一步商榷的权利。
答：不予考虑。
12． 拆除区域的拆卸工作及费用的承担主体并未在招标文件中出现。
答：由投标人负责。
13．问：新建区域的建设工作及费用的承担主体并未在招标文件中出现。
答：由投标人负责。
14．经过6月23日现场勘察后，我方注意到在鹰金钱厂区已经有一部分园区目前正在经营中。问：中标运营商对于现有经营业户是否可以根据整体文化创意产业规划进行重新筛选，将不符合要求的予以清退？
答：同上“招标人澄清和修改”第1点之（1）。
15．2010年6月12日贵司发出的招标公告中提到的南方面粉厂约3.9万平方米的地块在招标范围中并未明确。问：该地块中标运营商在规划北岸文化码头整体文化主题时是否可以纳入规划中？
答：同上“招标人澄清和修改”第1点之（2）。
16．《招标文件》第17-18页“各地块基本情况一览表”显示编号3、编号7、编号8三块地属无固定租赁期限。问：由于时间不确定，实际运营方案难以确定，投资风险也不能科学估算。因此，上述三部分地块在签订合同时是否可以明确“有待进一步签订详细补充条款。
答：编号3地块属于无固定租赁期限，编号7和编号8地块的租赁期限明确为10年。
17．《招标文件》第11页第16.1条“中标人应向招标人提交租赁押金人民币壹仟伍佰万元及水电周转金人民币叁佰万元，……”问：租赁押金（1500万元）折扣为租赁费的支付方式可否经甲乙双方进一步磋商后确定？水电周转金可否在合同中明确为水电费押金，实际消耗水电费由中标运营商向相关部门交纳，以减少甲方工作负担。
答：同上“招标人澄清和修改”第9点。
18．《招标文件》第11页第16.2条“履约保函由中标人或联合体牵头人开具给招标人，须在签署《租赁合同》之日起20个工作日内提交给招标人。履约保函保额为人民币壹亿元整?！痹凇豆阒荼卑段幕胪反匆獠翟扒脑旃婊返?页2.3.2-（5）也提到：根据创意产业发展的相关经验，在成立初期必须保持较低的租金水平，才能吸引相关文化创意机构入驻……。问：可否明确，作为运营商，参与本项目主要出发点是响应政府号召，保质保量建设好北岸文化创意产业园区，同时兼顾合理的投资回报。履约保证金和甲方对乙方的减免租金优惠等，都是对北岸文化创意园区公共文化设施和公共文化平台建设的保障，中标人对文化创意园区的公益性固定资产投资超过履约保函保额时，这些新增资产是对甲方的权益保障，将无偿归甲方所有。届时履约保函退还乙方。
答：同上“招标人澄清和修改”第4点。
19．《招标文件》第17-18页“各地块基本情况一览表”标明8号地块属无固定租赁期限；但在第144页第3.1-6）条中则标明租赁期限10年。问：对8号地块的租赁期限是否可以明确租赁期限10年？
答：8号地块租赁期限明确为10年。
20． 《招标文件》第20页第3.2.2-1）A项显示“签订《租赁合同》至亚运前，中标人……并完成热电厂烟囱和煤棚的整饰及景观光亮工程；……”。问：热电厂烟囱高度达183米，对它的整饰工程需要高空作业，属高危工程，而且时间非常紧迫，又要确保施工安全。为保证亚运前的整饰及景观光亮工程，甲方可否明确在重大问题上指导并协助乙方。
答：由投标人负责。
21．《招标文件》第21页第3.2.2-7）条显示“员村热电厂目前尚没有外供电电源，中标人须负责用电报装手续和费用，招标人有义务协调和配合相关报装工作”。问：通电是是施工和运营的最基本条件，招标人可否告知用电报装手续由甲方协助共同办理？发生的相关费用可否由甲方协调用电区业主共同支付？
答：按招标文件。
22．《招标文件》第160页第5.4条显示“本合同第一个租金结算周期为免租期”。问：园区内建设公共文化设施和文化创意平台需改造或新建部分建筑，招标人可否明确在报建、规划过程中协助乙方在最短时间内完成相关手续？可否明确乙方在施工建设期间免租？
答：免租期同上“招标人澄清和修改”第2点。
23． 《招标文件》第160页第5.7条显示“甲方应向乙方出具合法有效的足额票据”。问：房产出租税是否可由甲方协调支付？
答：房产税按国家和当地政府有关规定执行。
24． 《招标文件》第162页第6.3条显示“……以上前期费用共计贰佰伍拾万元。乙方应在本合同签订之日起五个工作日内，将该款项足额缴纳到甲方指定账户，并将支付凭证原件交甲方查验?！蔽剩罕鞠钅渴羰姓氐憬ㄉ柘钅?，作为运营商主要出发点是在甲方的指导和领导下出资出力与招标方共同建设好该园区，为示范园区积极努力做出贡献，而非纯粹追求经济回报。乙方一要向甲方交纳租金，保证甲方的租金收益；二要投巨资进行改造建设。前期费用可否与租金收益合并为同一项费用由乙方支付？
答：同上“招标人澄清和修改”第3点。
25．《招标文件》第187页第19.1条显示“……同时甲方应将改部分的相关资料移交给乙方。”问：“改”部分是否应为“该”部分？
答：“改”字应为“该”字。
26．《招标文件》第191页第23.2.1.1条显示“当由于乙方的原因发生除本合同第23.2.2.1条严重违约以外的违约行为即属于一般违约?！追矫糠⒊鲆话阄ピ际槊嫱ㄖ淮?，则乙方应向甲方支付违约金10万元。”问：甲方对乙方一般违约的认定可否在合同的补充条款中进一步明确？
答：按招标文件及所附的《租赁合同》。
27． 问：项目“广州北岸文化码头创意产业”为文化产业，其项目性质决定是一项长期性事业，与本项目“固定租赁期限---10年”之间是否有矛盾？即10年期时间是否得当?
答：同上“招标人澄清和修改”第8点。
28． 问：如十年期满该业态依然存在，中标人是否为该项目唯一合法经营者继续经营？
答：同上“招标人澄清和修改”第8点。
29．问：关于新建建筑部分，中标人与招标人之间应该以什么方式合作？
答：按招标文件。
30． 问：关于“无固定租赁期限（至少两年）”是否有可行性使用指导明细？
答：按招标文件约定。
31． 问：关于市政配套设施建设方案，出资程序设计？
答：园区内市政配套设施建设方案及出资由投标人负责。
32．问：关于“亚运前项目区域内整饰工程”方案：
1、该方案是否有固定内容或相关细则？
2、该方案是否是一个临时方案？
3、该方案与项目本身的关联性？
答：1、该方案应符合《广州北岸文化码头创意产业园区改造规划》（以下简称“《改造规划》”）。2、由投标人自行考虑。3、应符合本创意产业园的定位要求。
33．问：因该项目涉及很多文化、艺术类物件或建筑，可能在10年期后无法移置，其归属问题？
答：归招标人所有。
34． 问：关于项目性质，如果定义为主体租赁经营，
1、那么关于有效使用面积问题----即需要支付租金的面积是否应该为有效使用面积？而非改造面积？
2、既然有租赁押金及水电周转金，那么履约保函为何意？是否存在双重标准
答：1、租金支付是按园区占地面积计。2、履约保函是对履约建设风险、财产风险、经营风险的担保。否。
35． 问：因该项目性质决定了“招标人”与“中标人”之间本身的合作关系，其合作过程双方权利和义务均受到法律?；ず椭圃?，招标文件中“第二部分，招标人须知附件------3.6.14中”“若经司法程序，判令由招标人承担连带或补充清偿责任的，……中标人须赔偿招标人之损失”是否意味着招标人免除一切因合作造成的正常的法律责任？
答：按招标文件。
36．问：关于招标文件中“第二部分，招标人须知附件------3.6.15”中，“中标人必须为项目招标范围内主要建筑和设施购买财产保险，保险收益人为招标人”的预定是否有合理性？关于赔偿分享是否有比例依据？
答：按招标文件执行。
37． 问：关于改拆建的相关问题：
1、员村热电厂煤蓬顶部是否可以延伸？
2、员村热电厂内部拆建的要求是什么？内部搭建是否有容积率的要求？
3、地块的用地性质是否可以改变？地上建设物的楼层数是否有限制
答：1、否。2、投标人提出设施设备保留方案，经招标人审核同意后进行拆除。容积率要求参照《改造规划》。3、否。是，参照《改造规划》。
38． 问：我公司现在可不可以补办手续作为投标联合体的牵头人。如果可以，如何办理相关手续。
答：否。
39． 问：临岸防护改造，码头建设是否由投标人负责投资及建设运营？
答：地块9范围内的码头建设由投标人负责。
40． 问：原厂房内的设备是否全部拆除，如有保留部分，保留程度如何？
答：投标人在投标时提出设施设备保留方案，中标后，设施设备保留方案经招标人审核同意后，对不予保留的部分进行拆除。
41．问：鹰金钱厂区内原有经营者的租赁关系如何处置？
答：同上“招标人澄清和修改”第1点之（1）。
42．问：投标前，红专厂的经营情况？
⑴租赁面积；
⑵租金；
⑶期限；
⑷押金情况；
⑸租金递增情况。
⑹新运营商接收项目后，政府对其接收前，红专厂已出租部分的处理（包括原合同的有效性及延续性？租金收取主体？已装修与现运营商规划设计不符，是否可拆除？）
答：同上“招标人澄清和修改”第1点之（1）。
43．问：鹰金钱罐头厂改造规划指标？（原来的包括玻璃厂）
答：同上“招标人澄清和修改”第1点之（1）。
44． 问：无固定期限项目的期限及补偿问题？如在无固定期限地块新建建筑物，十年租赁期限到期后，建筑物有补偿吗？如有，如何补偿？
答：期限按招标文件。无补偿。
45．问：关于招标文件52页，（四）项目建设方案里面提到的“市政配套设施建设方案”，中标单位需要建设到什么程度，包括道路交通、绿化环境设施、河涌整治、电网水网改造、变电房、垃圾收集站、公共厕所等。
答：投标人负责园区内市政配套建设，按照《改造规划》的要求进行建设，中标后所提的市政配套设施建设方案经招标人和项目监管委员会审核后实施建设。
46．问：租金是按用地面积计算，而用地面积是否就是指标书文件63~64页内所指的地块面积之和？（共30.2万平方米）
答：否。见《租赁合同》第5.3条第一段“每个结算周期的计租面积”之定义。
47． 问：无固定租期期限可否签到10年?？悸堑饺糇馄谔?，乙方风险太大。
答：否。
48． 问：鹰金钱某些保留建筑太旧，安全存在隐患，可否拆除重建？重建后可否办理产权？
答：同上“招标人澄清和修改”第1点之（1）。
49．问：地块上新建的建筑是永久建筑还是临时建筑？
答：视同固定租赁期限。
招标人：广州市城投文化旅游发展有限公司
招标代理：广州市国际工程咨询公司
二〇一〇年六月三十日